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【2020遴选案例分析】“墓景房”纠纷是法律争议也是规划问题

2020-08-31 14:55:02 山东公选遴选考试网 ○加微信领资料 ○华图在线app 文章来源：未知

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　　【2020遴选案例分析】“墓景房”纠纷是法律争议也是规划问题

　　今年6月，广东江门鹤山时代倾城业主反映，买来的“山景房”更像是“墓景房”，推窗而见的就是墓园和山坟。去年7月，山东济南市民刘先生看中一个楼盘，交付定金后发现，楼盘200米外，有一片50亩的墓地。目前“墓景房”买卖诉讼已在全国多地出现，结果往往都是购房者败诉，原因是墓地不在红线范围内，开发商不需要告知购房者，购房者需要尽到谨慎注意义务。

　　买房是很多人一生中的大事。一套环境清爽优美、配套设施齐全的住宅，所承载的不仅是其乐融融的家庭梦想，也是温馨和谐的城市脉动。因此，“墓景房”纠纷的出现，不单是开发商是否应当尽到告知义务的法律争议，也是城市规划能否跟上时代脚步的发展问题。

　　在“墓景房”的法律纠纷中，常见的争议焦点毫无悬念地集中在房屋临近墓地这一信息，是否属于开发商必须披露信息的范畴。依据最高人民法院于2003年6月发布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条这一法条，开发商常以“墓地位于红线外，并无约定和法定的披露义务”为由进行抗辩。

　　在房地产行业，“红线”是指开发商能够进行开发使用的土地范围线，也就是商品房开发规划范围。在司法实践中，“开发商在售楼时有义务披露红线外的不利因素”的观点并未得到法院的支持。

　　与此同时，我国现行的法律法规等规范性文件并未对小区与“墓地”之间必须保持的距离明确加以限定。《殡葬管理条例》只是明令禁止在耕地、林地;城市公园、风景名胜区和文物保护区;水库及河流堤坝附近和水源保护区;铁路、公路主干线两侧等地区建造坟墓。于是，破解处于法律中间地带的“墓景房”尴尬似乎只有靠呼吁开发商良心发现这一条路了。

　　而事实是，我们必须承认“墓景房”也是房，其建筑质量、户型设计、配套设施等与“江景房”、“山景房”大同小异，小区周边的墓地确实容易使人与死亡产生联系，给一些人带来心理上的不舒服，但这并非是由于开发商建设的行为引起的，墓地也往往是先于小区建设就已经存在。在这种情形下，要从根本上解决“墓景房”问题，就不能不对城市规划的精细化和规划实施的协调性问题进行探讨了。

　　随着城市建设的外延不断拓展，昔日荒草萋萋的不毛之地，而今都已变成炙手可热的开发热土，于是才有了“墓景房”现象的出现。从某种意义上讲，“墓景房”现象其实是城市规划跟不上开发脚步的一个缩影。要想描绘好城市规划这张蓝图，就必须摒弃过去那种只着眼当前不顾及长远，只容纳存量不兼顾增量的不科学做法，准确把握前瞻性和现实性的辩证关系，统筹协调各个区域、各个部门的步调，防止出现“小区开发看住建，墓地建设看民政”各管自己一亩三分地的现象。

　　与此同时，加大规划“时间表”的硬约束，促使在大规划规范下的各级各类规划在实施中明确先后次序，相互配合协同作战。如此方能实现整个城市规划制定“一盘棋”，规划实施“一个调”，防止“墓景房”之类尴尬在城市建设其他领域重演。